خرید یا فروش ملک یکی از مهمترین معاملات مالی هر فرد است. با این حال بسیاری از خریداران و فروشندگان هنگام مطالعه مبایعهنامه یا اسناد ملکی با اصطلاحاتی مواجه میشوند که معنای آنها را بهدرستی نمیدانند. آشنایی با این واژهها میتواند از بروز اشتباهات حقوقی و مالی جلوگیری کند.
در این مقاله، مهمترین اصطلاحات معاملات ملکی را به زبان ساده بررسی میکنیم.
اصطلاحات مربوط به مالکیت و سند
مشاع
ملکی که بیش از یک مالک دارد و سهم هر مالک بهصورت جداگانه تفکیک نشده است.
مثال: دو برادر یک زمین را به ارث بردهاند و هر کدام مالک ۵۰ درصد آن هستند.
مفروز
ملکی که سهم هر مالک بهصورت مشخص و قانونی از سایر شرکا جدا شده است.
سند تکبرگ
نسخه جدید اسناد مالکیت که بهصورت مکانیزه صادر میشود و اطلاعات ملک در آن بهصورت دقیق ثبت شده است.
افراز
جدا کردن سهم هر شریک از ملک مشاع بهصورت قانونی.
تفکیک
تقسیم یک ملک به چند قطعه یا واحد مستقل.
تجمیع
ادغام چند قطعه زمین یا ملک در یک پلاک ثبتی واحد.
پلاک ثبتی
شمارهای که اداره ثبت اسناد برای شناسایی هر ملک اختصاص میدهد.
اصطلاحات مربوط به زمین و ساختمان
عرصه
زمین ملک؛ یعنی بخشی که ساختمان روی آن ساخته شده است.
اعیان
ساختمان، بنا یا هر سازهای که روی زمین احداث شده است.
برِ ملک
میزان مجاورت ملک با معبر یا خیابان.
کاربری ملک
نوع استفاده مجاز از ملک که میتواند مسکونی، تجاری، اداری، صنعتی یا کشاورزی باشد.
پایان کار
گواهی صادرشده از شهرداری که نشان میدهد ساختمان مطابق ضوابط ساخته شده است.
اصطلاحات مربوط به قراردادهای ملکی
مبایعهنامه
قرارداد خرید و فروش ملک میان خریدار و فروشنده.
بیع
عمل خرید و فروش.
بایع
فروشنده ملک.
مشتری
خریدار ملک.
مبیع
مال یا ملکی که موضوع معامله است.
ثمن
بهای معامله یا مبلغی که خریدار باید پرداخت کند.
اصطلاحات مربوط به فسخ و انحلال قرارداد
خیار
اختیار قانونی یا قراردادی برای فسخ معامله.
فسخ
برهم زدن یکطرفه قرارداد توسط فردی که حق فسخ دارد.
اقاله
برهم زدن قرارداد با رضایت و توافق هر دو طرف.
انفساخ
منحل شدن خودکار قرارداد بدون نیاز به تصمیم طرفین.
مثال: در برخی قراردادها برگشت خوردن چک میتواند موجب انفساخ معامله شود.
تدلیس
فریب دادن طرف مقابل از طریق ارائه اطلاعات نادرست یا پنهان کردن واقعیت.
اصطلاحات مربوط به محدودیتهای ملکی
رهن
قرار گرفتن ملک در وثیقه بانک یا شخص دیگر.
توقیف ملک
ممنوعیت نقلوانتقال ملک به دستور مرجع قضایی.
بازداشت ملک
وضعیتی که ملک به دلیل بدهی یا حکم دادگاه قابل معامله نیست.
حق ارتفاق
حق استفاده از بخشی از ملک دیگر برای بهرهبرداری از ملک خود.
مثال: حق عبور از کوچه یا مسیر مشترک.
چکلیست قبل از امضای قرارداد
قبل از امضای هر قرارداد ملکی، موارد زیر را بررسی کنید:
- مالکیت فروشنده احراز شده باشد.
- سند در رهن یا توقیف نباشد.
- پلاک ثبتی با سند مطابقت داشته باشد.
- متراژ دقیق ملک مشخص شده باشد.
- وضعیت پارکینگ و انباری تعیین شده باشد.
- بدهی شهرداری و عوارض بررسی شود.
- شرایط فسخ قرارداد بهصورت شفاف درج شود.
- نحوه پرداخت ثمن معامله مشخص باشد.
- زمان تحویل ملک در قرارداد ذکر شود.
- کد رهگیری دریافت شود.
حتما بخوانید: ۱۲ نکته مهم در مبایعهنامه که هر خریدار و فروشنده باید بداند
جمعبندی
آشنایی با اصطلاحات معاملات ملکی فقط برای مشاوران املاک ضروری نیست؛ هر خریدار، فروشنده یا سرمایهگذار نیز باید با این مفاهیم آشنا باشد. درک صحیح واژههایی مانند عرصه، اعیان، مشاع، افراز، ثمن، مبیع و خیار میتواند از بسیاری از مشکلات حقوقی و مالی در معاملات ملکی جلوگیری کند.
