تنظیم مبایعهنامه یکی از مهمترین مراحل خرید و فروش ملک است. بسیاری از اختلافات حقوقی به دلیل بیتوجهی به جزئیات قرارداد ایجاد میشوند. آگاهی از نکات زیر میتواند از بروز خسارتهای مالی و مشکلات قضایی جلوگیری کند.
۱. مسئولیت تضامنی فروشندگان
اگر ملک بیش از یک مالک داشته باشد، لازم است در مبایعهنامه این عبارت قید شود:
عبارت پیشنهادی
«فروشندگان متعهد میشوند کلیه تعهدات این قرارداد را در مقابل خریدار بهصورت تضامنی بپذیرند.»
۲. استعلام وضعیت زمین قبل از معامله
در معاملات زمین، پیش از تنظیم قرارداد باید بررسی شود که ملک مشمول مواد ۱۳ و ۱۴ قانون زمین شهری نباشد و به ادارات دولتی تعلق نداشته باشد. در غیر این صورت، معامله ممکن است باطل و بلااثر تلقی شود و خریدار متحمل ضرر مالی و اتلاف وقت در پیگیریهای حقوقی گردد.
۳. شرط فسخ در صورت برگشت چک
اگر بخشی از ثمن معامله بهصورت چک پرداخت میشود، بهتر است این شرط در قرارداد درج شود:
عبارت پیشنهادی
«در صورت صدور گواهی عدم پرداخت برای هر یک از چکهای خریدار، معامله منفسخ شده و خریدار علاوه بر استرداد ملک، موظف به پرداخت مبلغی بهعنوان خسارت خواهد بود.»
۴. اقرار فروشنده درباره عدم واگذاری قبلی ملک
این بند بهویژه در پیشفروشها و املاکی که هنوز سند رسمی ندارند اهمیت زیادی دارد.
عبارت پیشنهادی
«فروشنده اقرار مینماید ملک موضوع قرارداد هیچگونه بدهی یا تعهدی نسبت به اشخاص ثالث ندارد و پیش از این به دیگری واگذار نشده است.»
۵. انتقال سند تلفن
در متن قرارداد قید شود که فروشنده موظف است سند تلفن ثابت را در اداره مخابرات به نام خریدار منتقل کند.
۶. ارائه تقسیمنامه در املاک مشارکتی
اگر ملک بین چند شریک تقسیم شده است، ارائه تقسیمنامه رسمی و اخذ امضای همه شرکا برای فروش قطعی ضروری است.
۷. بررسی خلافی ساختمان
خریدار باید از نبود خلافی ساختمانی اطمینان حاصل کند. در صورت وجود خلافی، فروشنده باید تعهد دهد آن را در موعد مشخص رفع کند.
۸. تعیین مدت برای وکالت یا امضاکنندگان
در قراردادهای شراکتی یا ورثهای حتماً برای اختیارات و امضاهای مربوط، مدت مشخص تعیین شود.
۹. وسایل و تجهیزات نصبشده
تجهیزاتی که بهصورت ثابت در آپارتمان نصب شدهاند (مانند کابینت، هود، کولر و…) جزء متعلقات ملک محسوب میشوند و فروشنده حق جدا کردن آنها هنگام تحویل را ندارد.
۱۰. نکات مهم در خرید و فروش باغ
در قرارداد باغ ذکر شود که:
- منافع ملک قبلاً به شخص دیگری واگذار نشده است.
- خریدار با رویت کامل ملک، حدود و مشخصات آن معامله را انجام داده است.
۱۱. درج کامل مشخصات ملک
مشخصات زیر باید بهصورت دقیق در مبایعهنامه نوشته شود:
- مساحت دقیق ملک
- ابعاد و حدود
- نوع کاربری
- متراژ انباری و پارکینگ
- شماره واحد
- شمالی، جنوبی، شرقی یا غربی بودن ملک
- شرایط و زمان تحویل
۱۲. بررسی رهن یا توقیف بودن ملک
پیش از معامله حتماً بررسی شود که ملک در رهن بانک یا توقیف قضایی نباشد. مطابق ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی، معامله ملک توقیفشده باطل و بلااثر است و فروشنده مسئول جبران خسارت خریدار خواهد بود.
جمعبندی
بسیاری از مشکلات حقوقی خرید و فروش ملک با تنظیم دقیق مبایعهنامه و درج شروط لازم قابل پیشگیری است. پیش از امضای هر قراردادی، بهتر است مفاد آن توسط مشاور حقوقی یا وکیل متخصص امور ملکی بررسی شود تا از بروز اختلافات آینده جلوگیری گردد.
